'조정지역' 선정 맞춤형 제한…투기과열지구 지정은 일단 유보
조정지역은 2순위도 통장 있어야…재건축 직접 규제는 빠져
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 발표한 '11·3 주택시장 안정적 관리방안'은 집값이 과도하게 오르고 청약과열이 빚어지고 있는 지역에 나타나고 있는 가수요를 차단하기 위해 청약제도를 강화한 것이 핵심이다.
투기과열지구처럼 다방면에 걸쳐 적용되는 '그물망식' 규제보다는 청약과열이 우려되는 지역에 한해 선별적, 맞춤형으로 청약규제를 강화하겠는 것이다.
건설업계는 정부의 이번 대책이 서울 전역과 신도시, 지방 일부로 확대되고 분양권 전매도 최대 입주시점까지 금지되면서 예상보다 '강도가 세다'며 주택시장 위축을 우려했다. 반면 규제가 신규 분양쪽에 한정되면서 재건축 투자를 막기에는 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.
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'맞춤형 청약 조정지역' 37곳 선정 배경은
국토교통부가 청약과열 지역을 선별해 '청약 조정지역'으로 정하고 청약규제를 강화하기로 한 것은 최근 분양시장에 전매 차익을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것과 같은 착시현상을 일으키고, 이로 인해 건설사와 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 올려 주변 집값까지 끌어올리는 부작용이 발생하고 있어서다.
특히 강남지역은 재건축 일반분양가를 중심으로 고분양가 경쟁이 벌어지며 인근 재건축 단지의 시세는 물론 일반아파트값의 상승세를 부추기며 투기의 빌미를 제공하고 있다는 지적이다.
국토부에 따르면 저금리와 청약제도 완화 등으로 분양시장에 분양권 전매차익을 노린 청약자들이 대거 몰리면서 2012년 평균 2.5대 1이던 청약경쟁률은 2016년 14.6대 1로 높아졌다.
지난해와 올해의 9월 분양권 전매 거래량은 각각 12만4천건으로 2012∼2014년 평균 거래량(6만4천건)의 약 2배 수준을 늘어나고 최근 2년간(2014년 7월∼2016년 6월) 2회 이상 청약이 당첨된 중복 당첨자수도 총 3만9천명으로 그 직전 2년(2만9천명)에 비해 37.8% 증가하는 등 가수요가 늘었다.
정부가 지정한 '조정지역'에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다.
대상지 선정 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다.
교환11416-11-03 13:21
주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲ 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이사 주택청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ▲ 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역을 기준으로 했다.
정부는 이 세가지 정량요건중 어느 하나라도 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위원회 등의 심의를 거쳐 청약과열이 발생했거나 과열 우려가 있는 곳을 골라 조정지역으로 지정하겠다는 입장이다.
이런 기준을 적용해 이번에 조정지역으로 선정된 곳은 서울 등 총 37개 지방자치단체다.
수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다.
지방이지만 청약과열이 심화되고 있는 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지도 조정지역에 포함됐다.
실제 조정지역 선정 기준을 한 개 이상 충족하는 지역은 이보다 더 많았지만 과열 우려 여부 등 정성적인 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다는 것이 정부의 설명이다.
국토부 박선호 주택토지실장은 "최근 청약 경쟁률이 50대 1이 넘는 곳이 서울과 경기도 공공택지, 부산 등에 집중돼 있을 정도로 관리가 필요하다고 판단했다"며 "실수요자 중심의 주택시장을 유도하기 위해 청약규제를 강화하는 것이 가수요 차단에 도움이 될 것으로 보고 있다"고 말했다.
교환11416-11-03 13:21
조정지역 분양권 1년6개월∼입주때까지 전매 금지
조정지역 내에서 전매제한기간은 차등적용된다.
강남·서초·송파·강동구 등 재건축 사업이 활발한 강남권 4개구와 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 현행 최대 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전등기(입주) 때까지로 늘어나 분양권 전매가 전면 금지된다.
종전에는 분양 계약후 6개월 뒤면 자유롭게 분양권 전매가 가능했지만 앞으로는 입주때까지 전매를 할 수 없게 된다. 국토부 관계자는 "이들 5개 지자체는 조정지역 선정 기준 3가지를 모두 충족하고 있다"며 "재건축 일반분양 과열과 분양가 상승에 따른 부작용을 막기 위해 분양권 전매를 금지하기로 했다"고 말했다.
이들 5개 지역을 제외한 서울 21개구와 성남·하남·고양·남양주·화성시 등 조정지역의 경우 공공택지에선 공공·민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대되고, 이들 지역의 민간택지에선 6개월인 전매제한이 1년6개월로 종전보다 1년 늘어난다.
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